谁推动了物业费“降价潮” 业主力量显现

摘要： 谁推动了物业费降价潮！江苏省句容市近期出台了一项关于空置房物业费打折的新规，规定房子空置6个月后，物业费可以打7折。这一政策引发了广泛关注。不仅句容，江苏省内的镇江、无锡、宿迁、扬...

谁推动了物业费降价潮！江苏省句容市近期出台了一项关于空置房物业费打折的新规，规定房子空置6个月后，物业费可以打7折。这一政策引发了广泛关注。不仅句容，江苏省内的镇江、无锡、宿迁、扬州、常州等地也出台了类似规定。

近一年多来，全国多个城市出现了物业费降价潮，降幅甚至高达50%。例如，甘肃省兰州新区去年6月推出政策，对连续未入住6个月以上的空置住宅，其物业费按收费标准的50%收取。此外，许多城市的现行物业费也在下降。以重庆为例，自去年6月1日起，中心城区住宅物业费收费标准开始实行后，多家物业公司主动降低物业费。

物业费的下降让业主们感到高兴，同时也可能引发整个行业的价格调整连锁反应。业主们希望这次降价潮能增强他们在物业管理中的话语权，促使物业公司提升服务和管理水平。然而，这种变革是否能够实现仍需观察。

事实上，从2024年下半年起，这场“物业费降价潮”席卷了重庆、武汉、青岛等多个城市，数百个小区的业主纷纷申请降低物业费。以武汉江山如画八期为例，调价前物业收费标准为3元/平方米/月，一次性缴纳全年物业费可享受八折优惠即2.4元/平方米/月。如今一次性缴纳全年物业费的业主按优惠价1.6元/平方米/月收取，按月缴纳则按2元/平方米/月收取。若按每户100平方米计算，每年可节约物业费近1000元。

物业费下降虽然使业主受益，但物业公司调整物业费并非单纯为了缓解业主的压力。一方面，这是受政策压力驱使，另一方面也是市场因素所致。短期内物业公司的收入会受到影响，但从长远来看，降价潮有助于促进房地产交易和费用收取。近年来，全国物业公司普遍面临收缴率下降的问题，尤其是老旧小区及空置房业主不愿意缴费。此次降价潮有助于提升物业公司的收缴率和部分营收。

物业费降低还吸引了购房者，尤其是在当前房地产市场下行的环境中，物业费成为购房决策的重要因素之一。对于暂时不住的业主，空置房物业费下降一半更具吸引力。在这波降价潮中，许多物业公司尤其是上市头部物企并不亏本，反而通过提升业主好感度和收缴率获得了收益。然而，一些新楼盘的物业费仍在上涨。例如，北京保利建工·星宸和煦的物业费定在5.75元/平米/月，而同一板块的和光瑞府在2022年开盘时定价为5.6元/平米/月。

价格战的出现预示着物业管理行业正在走向变革。随着房地产市场的低迷和需求饱和，传统依赖高房价和高物业收费标准获取利润的方式面临挑战。尽管目前物业费降价只是区域性现象，但也反映了物业公司面临的变革压力。物业公司希望通过降价提升服务质量，但这需要一个漫长的过程。目前物业管理行业的现状表明，改变过去数十年存在的问题并不容易。

受上游房地产影响，物业公司高增长时代已经结束。2023年，上市物企营业收入总值为2784.40亿元，同比增长14.34%，增速较上一年同期下降4.7个百分点。从盈利表现来看，2023年物管行业整体增收不增利，部分企业甚至出现亏损。在这种情况下，物业公司能否真正改善服务是一个问题。此外，增值服务虽有增长，但尚未形成清晰的商业模式，这使得靠优质服务赚钱变得更加困难。

在中国，物业管理行业集中度非常低，格局高度分散。这意味着头部物企的引领作用难以发挥。长期以来，物业与房地产绑定紧密，导致物业管理行业备受诟病。如今，减少与地产母公司的关联成为众多物业企业的一致策略。尽管第三方项目的增加有利于物业公司走向独立，但这并不意味着完全独立。物业管理本质上属于民生服务，如果物业公司的业务能从基础物业服务转型到社区增值服务为主，或许才能摆脱房地产持续低迷带来的影响，实现真正的独立发展。