花千万买日本寺庙的中国人后悔了 投资骗局揭秘

摘要： 花千万买日本寺庙的中国人后悔了 投资骗局揭秘！国内社交平台上充斥着日本寺庙买卖的广告，有些宣称几百万人民币能买一座历史悠久的名寺，还有些以买寺庙便于移民为噱头吸引买家。从2023年...

花千万买日本寺庙的中国人后悔了 投资骗局揭秘！国内社交平台上充斥着日本寺庙买卖的广告，有些宣称几百万人民币能买一座历史悠久的名寺，还有些以买寺庙便于移民为噱头吸引买家。从2023年起，日本媒体频繁报道中国资本收购寺庙的现象：带墓地的寺庙标价数亿日元，宗教法人执照被明码标价，甚至有人扬言要将寺庙改造成“民宿”。然而，当年出现了京都某寺庙交易因资格未转让引发700万日元纠纷，最终买家血本无归的案例。

对关注海外投资的新中产而言，日本寺庙买卖的水深不可测。在东京新宿区的繁华街角，一座始建于江户时代的古寺悄然易主，买方是一家注册地在香港的投资公司，交易金额高达2.3亿日元。据日本《朝日新闻》报道，2024年上半年日本全国共有147座寺庙完成所有权变更，其中约35%的买家来自中国内地及港澳台地区。

大阪的宗教法人中介山本隆雄表示，寺庙神社出售有两种情况：一是住持因为负债或财务困境出售；二是后继无人。随着少子化与老龄化加剧，日本18万家宗教法人中超过4000家处于“休眠状态”，7000家因无人继承面临出售。这些承载着历史记忆的建筑，在地方政府眼中逐渐沦为“负资产”——据日本文化厅统计，仅2023年就有237座寺庙因无力维护被列为“濒危文化遗产”。

郊区人口流失导致香火钱锐减。例如，三峡川地区仅有500名居民，却拥有三座寺庙、一座神社和一座教堂，竞争激烈到住持不得不靠借贷维持。这种困境催生了灰色市场：寺庙被拆毁改建停车场、墓地迁移开发房地产的案例频发，甚至有寺庙因负债数千万日元被迫拍卖。

在日本，成为寺庙的管理者或宗教法人并不简单。根据《宗教法人法》，宗教法人在设立、合并、变更、自行解散时，都必须提交规定的文件、手续申请认证，并制定章程，包括主要目的、名称、事务所所在地等13项内容，经公告后向主管官署申请认证。主管部门会决定是否给予认证。同时，宗教活动收入免税，固定资产税减免，持有十年以上的资产转让收益亦无需缴税。通过宗教法人架构运营，综合税负可比普通企业低42%。

饥饿的投资者们嗅到了商机。2024年6月，日本媒体Japan Today报道，买卖中介收到大量来自房地产商、富裕阶层等有节税需求人群的咨询，中国富裕阶层成为收购宗教法人的新势力。中介接受的咨询中有约30%来自中国人，他们的诉求主要是商业投资。一位化名王秀英的40岁中国女富豪表示，她已经考察了日本各地的10多家寺庙，价格从1000万日元到3亿日元不等。她特别中意带有墓地的寺庙，尤其是那些建成不到10年的新墓地，因为新墓地的法事频繁，收益更多。

日本已进入“多死社会”，每年约150万人的死亡催生了稳定的葬礼和法事需求。据统计，日本殡葬市场规模超2万亿日元，寺庙通过法事、墓地租赁和骨灰存放持续获利。中国投资者瞄准带墓地的新建寺庙，因其法事需求高且维护成本低。此外，中国年轻人中流行的“寺泊”（寺庙住宿）也被资本嗅到商机，有投资者计划将寺庙改造成高端民宿，结合茶道、坐禅体验吸引游客。

深层的吸引力在于宗教法人的免税特权：布施收入免税、土地免征固定资产税，甚至转售资产可避税。更关键的是，宗教法人代表在申请日本永居或归化时，比普通企业主更具优势，这成为许多中国家庭为子女规划身份的“捷径”。通过经营管理签证移民日本需持续经营公司并纳税，但宗教法人代表可绕过繁琐审查。日本移民律师透露，宗教法人申请归化的成功率更高，因其被视为“社会贡献者”。

然而，对普通投资者来说，这条路行不通。一位从事旅游和民宿经营的小红书博主伊森表示，日本的经营管理签证旨在鼓励外籍人士通过合法投资和经营促进日本经济发展。但宗教法人本质上并非“营利性组织”，其资金来源多为捐赠，不符合签证要求的商业盈利条件。购买寺庙的成本动辄数千万日元，且需额外支付维护费用。警方和税务部门会特别关注宗教法人是否存在虚假活动或非法交易。一旦被发现不符合法律要求，不仅可能面临巨额罚款，签证也会被吊销。

多年前，邓肯移民日本，在关西开设了从事短租民宿和长租公寓买卖、建筑及管理的公司。在他看来，针对华人的日本寺庙买卖生意是投资骗局。他认为，寺庙和宗教法人是给大手企业避税用的，靠买寺庙、做宗教法人取得经营管理签证是智商税。日本的寺庙土地属性一般情况下“很难或不能搞住宿业”，且正经的寺庙土地一般被日本人视为风水好的位置，单价会比同区位高，面积一般还极大，投资价值极低。对于中国投资客，日本寺庙唯一有用的就是土地，如果就想住在墓地边上、看上寺庙的风水，可以盖个自己的别墅。

邓肯认为，日本不动产行业的上下游都有无限商机，每个环节都赚钱，正常的不动产公司常规业务都忙不过来，不会有时间和精力搞这种很边缘的业务。长期来看，在行业深耕的人基本都能赚钱，而跟风的都会赔钱。他遇到的中国客户各种各样，手头几十万到几十亿的都在买。他们的关注点五花八门，基本覆盖全部房产类型，最主流的是一户建做短租、酒店做短租、整栋公寓做长租、单户塔楼炒短线、整栋公寓改酒店，停车场、码头、林地、农地、光伏和风能发电等也都很多人做。

在日本投资不动产，会便于移民或拿永居吗？邓肯的回答是没有直接关系，但可以通过投资不动产拿经营管理签证，间接实现移民目的。这种方式只适合两类人：一是有丰富经营管理经历和经验的职业经理人，确实能在日本开展并落实自己的经营项目；二是有钱人，至少投入600万—1000万人民币，请人代运营。在各种投资标的里，唯有寺庙之于普通投资者“100%都是坑”，没有大财团背书就想做宗教法人，后果只会是失败和“赔死”，然后被迫“击鼓传花，害下一个接盘侠”。目前买寺庙被骗的中国人还不多，但骗一个够骗子吃5—10年。