大租房时代来临 房产长期持有成趋势

摘要： 过去的中国楼市，走的是“买买买”的增量逻辑。而如今，这条路似乎已经走到了尽头。随着房地产市场步入“存量时代”，住房不再只是买卖之间的博弈，而是向“租”这一维度全面展开。上周召开的高...

过去的中国楼市，走的是“买买买”的增量逻辑。而如今，这条路似乎已经走到了尽头。随着房地产市场步入“存量时代”，住房不再只是买卖之间的博弈，而是向“租”这一维度全面展开。上周召开的高层城市工作会议还余音未散，本周国家即推出重磅文件——《住房租赁条例》，可以说，这标志着中国房地产最后一层窗户纸也被捅破了。房子不好卖了，靠销售拉动楼市的老路走不通了，接下来的增长要靠什么？答案已经很明确：租房。

表面上看，《住房租赁条例》的出台是为了整顿租房市场、保障租户权益，实则其中暗藏着不少更深层次的意图。比如，条例明确规定，厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室和车库等区域，禁止被改造成单独居住空间。这对于长久以来靠“隔断”牟利的“二房东”平台无疑是一记重拳。那些将一套房“肢解”成八个“棺材间”进行出租的灰色生意，正在迎来终结。

大租房时代来了 ，我们必须做好长期持有房产的准备

但问题也随之而来。原本靠隔断支撑的低价租房选择被叫停，市场上自然会涌现出一部分新的租房需求。这些人要住哪？去哪里找价格合适、条件尚可的房源？保障房够不够分？供给是否充足？这都成为迫在眉睫的问题。

条例中另一项关键条款则规定，今后租赁合同需报备至管理部门，且必须在合同中明文标注押金金额、返还方式等关键事项。这固然是个利好消息，曾经那些克扣押金、租后翻脸、甚至暴力驱赶租客的“租房事故”，或许将因此大大减少。但另一面也值得关注：既然合同要统一备案，那自然也就具备了日后“纳税”的技术基础。换句话说，租房信息一旦被纳入官方数据库，那么将来按租金征税几乎是迟早的事。

这场租赁市场的整顿，从保护权益的角度切入，但其背后的推动力，是楼市全面转型的迫切需要。当越来越多的人不再买房，而已经买房的人也卖不出去，租赁市场便成为政府缓解多重压力的关键突破口。一方面，它承接了未购房者的基本居住需求，另一方面，也为持有房产者提供了现金流支持，使得还贷压力有所缓解。而从政府角度来看，活跃的租赁市场还可以带动一整套新的税收机制，弥补土地财政下滑带来的巨大缺口。

楼市进入“存量时代”的一个明显特征，就是房子的流动性骤降。房子卖不掉，买房的人也变得越来越谨慎。不少人即便有购房能力，也更倾向于租房生活。而且，随着新市民数量的持续增长，以及城市对人口的吸附力增强，租赁的功能已经不仅是过渡之选，更是安家立命的长久安排。

试想，当租房合同可以绑定居住证、入学资格、医保社保等城市生活的基本要素，租房人群便真正融入城市。这对提振城市活力、加速城镇化进程有极大推动作用。而与此同时，租赁稳定化、租金透明化、合同规范化等配套措施的推出，也让原本高位买入的房东看到希望——至少可以通过出租补贴房贷，不至于“砸手里”。

事实上，当租赁市场被“数据化”“政策化”，租金成为新的经济指标，地方政府的收入结构也将发生重要调整。过去靠卖地收入维持财政，如今地卖不动了，只能转而从存量资产中“挖潜”。未来各种以租赁为基点的税种极可能陆续登场，从租金增值税、城市附加税，到老旧小区的维护税，都有现实可行性。

这种思路，其实在城市更新的政策设计中已经有所体现。如今的新建住宅，往往配置更高，户型更合理，绿化更足，设计更人性化。与过去那些高层密集、公共空间拥挤、设计老旧的“老破小”相比，新房的竞争力显而易见。而这些“老房子”如果卖不出去，注定会流入租赁市场，被重新定义为“存量住房资源”。它们将成为城市租房供给的一部分，为无法或不愿买房的人群提供居所。

换句话说，商品房的新逻辑是“改善型消费品”，而老房子则是“租赁型资产”。能卖的继续卖，卖不掉的转成保障房或租赁房。有资本的可以继续买新房享受生活，普通人则可以通过租房在城市立足。而已经买了房的人，若是当初高位接盘，现在想脱手很难，就只能接受一个现实——你的房子要长期持有，并寄希望于租金慢慢回血。

从过去“买一套赚一百万”的时代，到如今“租出去扛月供”的时代，房地产正在经历一次结构性的深刻转变。这不是小修小补，而是一次系统性的再塑。从城市更新、土地财政转型，到人口管理和住房保障，这一连串政策组合拳背后，是一场隐秘而深刻的利益重构。而其中的代价，可能要由已经高位上车、手握一套房、仍在还贷的普通家庭来承担。

我们回顾历史，任何一次经济结构的转型，都伴随着利益的转移和成本的转嫁。1998年的国企改革，提升了企业效益，但留下了无数下岗工人。2015年的供给侧改革，让落后产能退场，但也摧毁了不少中小厂商的命脉。棚改曾成就一批暴富的拆迁户，却让无房刚需为房价买单。而这一次，房地产“二次改革”全面开启，牺牲的，恐怕正是那群只有一套房、正在为生活奔波的普通人。

改革从来就不是无痛的，所有的“新生”都是旧秩序的代谢。而我们所能做的，就是看清方向、认清现实，在大变局中守住自己最基本的安全感和底线。未来会更好吗？也许会。但过程不会轻松。对于已经上车的普通人来说，最大的考验，是如何在新的租赁时代下，稳住脚步，活得从容。