房价走势分化，新房与二手房底部差异显现

关于房价是否到达底部，目前新房和二手房市场出现分化加剧的现象，具体房价走势因地区、市场等因素而异，难以一概而论，部分城市的新房市场仍然保持热度，房价稳定或上涨；二手房市场压力加大，价格调整或下跌，对于购房者来说，需要根据自身情况和当地市场状况进行综合考虑，谨慎决策。

国家统计局数据显示，今年8月，一线城市新房和二手住宅销售价格继续下降。新房销售价格环比下降0.1%，二手住宅销售价格环比下降1.0%。二线城市新房价格环比下降0.3%，二手房价格环比下降0.6%。

今年2-3月一线城市的二手房价格曾短暂上涨，但随后再次下跌。北京二手房连续5个月下跌，上海、广州连续下跌4个月，深圳连续下跌6个月。广州8月份同比去年跌幅达到6.2%。

二手房更能准确反映市场情绪，而新房则有其优势：供给结构调整更快，核心区房子好卖，开发商会多开核心区的项目。例如，上海由于核心区大力供应新地块，新房价格已经连续38个月环比上涨，但二手房整体价格仍然处于下跌中，8月同比下跌2.6%。

新房价格比二手房更有韧性，这与供给结构有关。新房市场的计划性和集中度较高，而二手房市场供需分散，竞争充分，供需博弈决定了长期走势。未来一线城市的新房和二手房分化可能会加剧，形成两个独立市场。

影响新房市场走势的关键因素包括土地供应、开发企业资金和交易量。房地产行业集中度持续提升，TOP10房企新增货值占百强房企总量的70%。以北京为例，2025年上半年，北京共成交宅地22宗，中建系斩获7宗，占比近三分之一。

新增供给向大房企集中，一方面导致区域性的供给垄断，另一方面，大房企倾向于开发高端或改善型产品，推动新房市场走向高端化。这种供给结构的快速转变使房价和成交量数据出现局部失真。一线城市新房市场在过去四年中经历了小房企和民营房企的产能出清，以及郊区市场的结构性下滑，这些因素使得房价更具韧性。

房地产开发企业到位资金同比下降8%，降幅比去年同期减缓了12.2个百分点。考虑到国内贷款对头部央国企的支持，以及新开工面积同比下降19.5%，重点城市主流房企的资金压力有所减轻，降价清库存的压力也得到缓解。

中信建投报告指出，房企积极补仓核心城市，土地市场回暖，新房销售规模筑底步入尾声。前8个月百强房企合计拿地金额达7235亿元，同比增长31%。优质房企业绩率先企稳，房企拿地信心明显提升。

8月全国房地产市场延续分化调整态势，一线城市新房价格降幅已现收窄迹象，政策持续发力，尤其是放宽外围限购和降低房贷利率。三线城市供应过剩，库存压力大，市场自我调节能力有限。

二手房市场则不同，成交量企稳但价格持续下探。个人买家怕买贵，倾向于选择最低价成交，供给分散化也会加剧比价效应，更容易产生踩踏。居民个人去杠杆过程尚未放缓，上半年国有六大行的个人住房贷款合计减少了1078.33亿元。

目前贷款买房首付比例降至新低，实际购房意愿减弱。高盛预测，如果要止跌回稳，2026年需额外售出约2.1亿平方米的房子，购房补贴总额可能达2000亿至6000亿人民币。中国家庭在抵押贷款方面仍有超过50万亿至20万亿人民币的提升空间，但一线城市户籍与非户籍家庭的住房供给不平衡制约了市场回温。