2025年北上深法拍房市场火爆，豪宅成交频超亿元

至2025年，高价法拍房市场呈现北上深的趋势，频繁出现超亿元的成交记录，这一现象凸显了核心城市豪宅市场的韧性，豪宅市场保持稳定增长，投资者对于核心城市高价房产的需求持续旺盛，预示着未来豪宅市场将继续保持热度。

在房地产行业整体调整的背景下，2025年全国法拍市场呈现“量价齐跌”的态势，城市分化持续加剧。数据显示，超过七成高价法拍住宅集中在北京、上海和深圳，核心地段稀缺豪宅频现溢价成交，显示出强劲的市场韧性。买方策略趋于谨慎理性，二拍逐渐成为市场主流成交渠道。

中指研究院发布的监测数据显示，2025年全国法拍市场累计挂拍各类房源71.9万套，同比下降6.6%；成交拍品16.9万套，同比下降4.4%；总成交金额为2536.2亿元，同比下降幅度高达23.6%。市场整体清仓率为23.5%。价格方面，2025年各类法拍房源成交均价为4653元/平方米，同比下降12.7%；平均折价率为74.1%，意味着买家平均能以评估价的约7.4折购入资产。价格走低与房地产市场整体仍处于调整阶段有关，法拍房买家普遍持谨慎态度，出价趋于理性。

从物业类型看，住宅依然是法拍市场的绝对核心。2025年，住宅类法拍房源成交11.3万套，成交总金额1315.8亿元，占各物业类型总成交金额的51.9%；商业类房源成交3.1万套，金额584.6亿元，占比23.1%；土地、工业厂房、车位等其他类型资产合计贡献了剩余份额。

高价法拍房的分布进一步凸显了城市分化。根据中指研究院监测数据，2025年成交总价排名前500的住宅法拍房源，集中分布于57个城市。第一梯队包括深圳、上海、北京，这三个城市合计贡献了351套，占总数的70.2%。第二梯队包括广州、杭州，合计49套，占比9.8%。这些成交房源多位于城市核心地段的稀缺豪宅，如上海老洋房、深圳顶豪，因其地段的不可复制性和顶级配套资源，在法拍市场也受到高净值人群争抢。

深圳法拍市场尤为亮眼，2025年法拍住宅成交1746套，清仓率63.9%，成交折价率93.8%，成交均价48586元/平方米。其中，2025年10月，深圳华侨城纯水岸一栋别墅在京东资产交易平台以超3.64亿元成交，成交单价约57万元/平方米，溢价率高达69.3%。同年2月，深圳南山区天鹅湖花园一套住宅以1.32亿元成交，溢价7700万元，建筑面积约643.25平方米，单价20.56万元/平方米。

上海也是高价法拍住宅的聚焦地。2025年5月，一套位于长宁区新华路329弄的花园住宅以2.7亿元成交，建筑面积535.04平方米，单价约50.46万元/平方米。浦东的汤臣一品也有法拍房成交记录，2025年1月，汤臣一品一套复式豪宅以约1.735亿元成交，折合单价约为22.62万元/平方米。

北京市场同样不乏高价标的。2025年北京成交法拍住宅1374套，清仓率42.2%，成交均价42916元/平方米。2025年10月，位于北京朝阳区景林路9号院的一独栋别墅经过149轮竞价以1.42亿元成交，建筑面积1697.2平方米。此外，朝阳倚林佳园一处住宅共有44人参与竞拍，最终从起拍价642万元涨到1756万元才得以成交。

高总价成交房源多位于一线城市的核心区域，如上海浦东新区、深圳南山区等。尽管成交价高，但相较评估价有折扣，吸引竞拍者入场。这也说明高端房产需求依然存在，高收入群体的改善需求与企业资产配置需求共同推动高价资产成交。

市场交易阶段出现重要变化，二拍超越一拍，成为最主要的成交渠道。2025年，在二拍阶段成交的拍品达7.9万套，占总成交量的46.9%，成交均价为4322元/平方米。在一拍阶段成交的拍品为6.6万套，占比38.9%，成交均价较高，为6223元/平方米。目前竞买人不再盲目追拍，越来越多的参与者倾向于等待一拍流拍后，在起拍价更低、价格“水分”进一步挤压的二拍阶段出手，以寻求更高的安全边际和性价比。